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Problématiques comptables liées au nouveau dispositif d'aide fiscale à l'investissement dans les organismes de logement social en outre-mer (EC 2011-19)
Bulletin CNCC n°165 mars 2012, pages 172-194
La Commission des études comptables de la CNCC s'est prononcée sur les problématiques comptables soulevées par les montages liés au dispositif d'aide fiscale dans les comptes annuels et dans les comptes consolidés de l’organisme de logement social en outre-mer.
La loi pour le développement économique des outre-mer (LODEOM) du 27 mai 2009 a instauré un nouveau dispositif d’aide fiscale à l’investissement dédié aux organismes de logement social (OLS). Dans ce cadre, différents montages et mécanismes de défiscalisation pour réaliser des logements sociaux ont vu le jour.
Sans se prononcer sur la validité juridique et fiscale de ces montages, la Commission des études comptables de la CNCC a traité le traitement comptable des problématiques soulevées par ces montages dans les comptes annuels et consolidés de l’organisme de logement social.
Les schémas actuellement mis en place reposent sur la création d'une structure de portage, fiscalement transparente vis-à-vis des associés. Cette structure détient le bien immobilier dont le financement est assuré grâce aux apport des investisseurs, définitivement abandonné à l'opération, et un prêt consenti par l'organisme de logement social sous la forme d'une avance en compte courant d'associé, d'un crédit-vendeur ou d'un gage d'espèces.
La structure de portage sera détenue par les investisseurs fiscaux ainsi que pour une part non significative par l'organisme de logement social. L'objet de cette structure fiscalement transparente est de transférer ses déficits fiscaux pendant sa durée de vie à ses associés en contrepartie de leurs mises de fonds initiales effectuées à fonds perdus.
L'ensemble immobilier, propriété juridique de la société de portage, est donné en crédit-bail à l'opérateur de logement social d'outre-mer. Cette opération se fait soit dans le cadre d'un lease-back, soit par l'intermédiaire d'une opération en VEFA. Les loyers de crédit-bail sont égaux aux échéances de remboursement de l'avance en compte courant ou du crédit-vendeu par la structure de portage à l'OLS.
Préalablement à l'exercice de l'option d'achat, l'OLS se charge de louer les logements pendant 6 ans à des résidents d'outre-mer, en respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires fixés par la réglementation fiscale métropolitaine.
Au terme du contrat de crédit-bail, me propriété de l'ensemble immobilier sera obligatoirement transférée à l'OLS. Ce transfert sera prévu et organisé, dès l'origine de l'opération, par un échange de promesses de cession et d'achat conclues entre les investisseurs, la société de portage et l'OLS.
La Commission, a traité différents sujets portant sur les difficultés soulevées pendant la durée du montage de défiscalisation et à la fin du montage.
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